Question 1

¿Qué es un avalúo comercial de un inmueble en Colombia?

Accepted Answer

Un avalúo comercial es la estimación del valor de mercado de un inmueble realizada por un perito avaluador certificado. En Colombia, los avaluadores deben estar inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) regulado por la Ley 1673 de 2013. El avalúo considera factores como ubicación, área, estado de conservación, estrato, servicios y comparables del mercado.

Question 2

¿Para qué sirve un avalúo de inmueble en Colombia?

Accepted Answer

El avalúo de un inmueble en Colombia se requiere para: solicitar un crédito hipotecario o leasing (el banco exige avalúo vigente), compraventa de inmuebles, declaración de renta (para determinar el costo fiscal), sucesiones y herencias, liquidación de sociedades conyugales, expropiaciones, y para establecer el precio justo en una negociación.

Question 3

¿Cuánto cuesta un avalúo de inmueble en Colombia?

Accepted Answer

El costo de un avalúo de inmueble en Colombia varía según el tipo de inmueble, su valor y la firma avaluadora. Para apartamentos y casas, el costo suele estar entre $300.000 y $800.000. Para inmuebles comerciales o de mayor valor, puede superar $1.000.000. El avalúo tiene una vigencia de 1 año para efectos de crédito hipotecario.

Question 4

¿Qué métodos se usan para avaluar un inmueble en Colombia según la Resolución 620 de 2008?

Accepted Answer

La Resolución 620 de 2008 del IGAC reconoce cuatro métodos técnicos de avalúo: (1) Método Comparativo o de Mercado: compara el bien con ofertas recientes de propiedades similares en la misma zona, aplicando coeficientes de ajuste por área, estado, piso o antigüedad. (2) Método de Costo de Reposición: evalúa el costo actual de construir o reemplazar el inmueble, descontando la depreciación acumulada física y funcional. (3) Método Residual: utilizado en terrenos o inmuebles con potencial de desarrollo inmobiliario, a partir del valor proyectado del desarrollo. (4) Método de Renta o Capitalización de Ingresos: determina el valor comercial a partir de la capacidad del bien para generar ingresos o cánones de arrendamiento. El avaluador selecciona el método más adecuado según el tipo de inmueble y la disponibilidad de información de mercado.

Question 5

¿Qué es el Método Comparativo de Mercado en un avalúo inmobiliario?

Accepted Answer

El Método Comparativo o de Mercado (Art. 19-22 Res. 620/2008 IGAC) es el más utilizado en Colombia para avalúos de vivienda y locales comerciales. Consiste en identificar ofertas o transacciones recientes de inmuebles similares en la misma zona y aplicar factores de homogeneización (coeficientes de ajuste) por diferencias en área, estado de conservación, antigüedad, piso, estrato y amenidades. El resultado es el valor unitario por m² del inmueble objeto del avalúo.

Question 6

¿Qué es el Método de Costo de Reposición en avalúos?

Accepted Answer

El Método de Costo de Reposición (Art. 23-27 Res. 620/2008 IGAC) determina el valor del inmueble sumando el valor del terreno más el costo de construir o reemplazar las edificaciones a precios actuales, descontando la depreciación acumulada por antigüedad, estado físico y obsolescencia funcional. Se aplica principalmente en inmuebles especiales, industriales o cuando no hay suficientes comparables de mercado.

Question 7

¿Qué es el Método Residual en avalúos de terrenos?

Accepted Answer

El Método Residual (Art. 28-31 Res. 620/2008 IGAC) se utiliza para avaluar terrenos o inmuebles con potencial de desarrollo inmobiliario. Parte del valor de venta proyectado del desarrollo terminado, resta los costos de construcción, urbanismo, financiación y utilidad del promotor, y el residuo resultante es el valor máximo que justifica pagar por el terreno. Es el método estándar para lotes urbanizables y proyectos de renovación urbana en Colombia.

Question 8

¿Qué es el Método de Renta o Capitalización de Ingresos en avalúos?

Accepted Answer

El Método de Renta o Capitalización de Ingresos (Art. 32-35 Res. 620/2008 IGAC) determina el valor comercial de un inmueble a partir de su capacidad para generar ingresos. Se estima el ingreso neto anual (canon de arrendamiento menos gastos de administración, vacancia y mantenimiento) y se divide entre la tasa de capitalización del mercado para ese tipo de activo. Es el método preferido para avaluar locales comerciales, oficinas, bodegas y activos de renta en Colombia.

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